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王健林借296亿给孙宏斌收购自家资产 原来奥秘在这

2017-07-17 15:33:06 来源:国际金融报    作者:
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  他们可能先后都意识到,中国的房地产不能再按照原来的疯狂玩法继续玩下去了,必须改变现状,改变的方式就是大举进入文旅产业,以文旅联动地产。

  最近地产界最大的事件,莫过于 “首富”王健林将万达旗下13个文旅项目和76家酒店一股脑全卖给了融创中国董事长孙宏斌。

  交易金额近632亿元,创地产界并购金额新高。

  其中一个细节惊到了许多人:王健林给融创一笔近296亿元的贷款来收购自家资产。

  受此消息刺激,11日,融创中国股价大涨13.65%,报收16.82港元,市值大涨78.84亿港元,达656.5亿港元。

   四步收购法

  对于这笔不菲的交易金额,大家要问了:融创的钱从哪儿来?融创收购万达资产意欲何为?7月11日的公告则一并回答了这两个问题。

  融创先披露了此次交易的支付方式:

  1、框架协议签署当日,融创房地产向万达商业支付25亿元作为定金;

  2、2017年7月31日或之前,万达配合融创完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查,双方签署正式协议。协议签署后3日内,融创房地产累计支付至合作事项总价款的20%,即126.34亿元,这是第二笔付款;

  3、正式协议签署后,万达开始准备转让过户前所需的手续,融创推动尽快取得股东在其股东大会的审批,并在90天内支付转让价款累计至335.95亿元,这是第三笔付款;

  4、收到第三笔付款后5个工作日,万达通过指定银行向融创发放贷款296亿元,融创收到该贷款后2日内,向万达支付剩余295.75亿元,这是第四笔付款。

  可以看出,王健林给了孙宏斌一个非常宽裕的付款期限和付款条件。去除中间的转手环节,实际上,在最后的第四步,是万达自己给自己295.75亿元。

  香颂资本执行董事沈萌向记者分析,万达将给融创的这笔高达296亿元的三年期委托贷款,就是委托银行贷款,王健林把自己的钱交给银行,并贷给指定方孙宏斌,这个形式叫委托贷款,并不是仅仅告诉银行,让银行去放贷。

  “像王健林这种卖方提供融资的收购方式是很平常的。”沈萌表示。

  “而对于外界解读的万达贷款给融创购买自己的资产,实则是股权变债权的交易行为的说法,我并不认同。”沈萌向记者分析,卖方融资不应该被视为股权变债权,而是分期付款。

  他说,卖方融资主要是卖方铁了心要卖,而选择的合适买方一时无法筹集足够的资金,同时外部融资也较为困难,另外买方也为了锁定自己的风险,将卖方部分资金捆绑在所卖资产上作担保。

  在沈萌看来,对于20年内支付130亿元的管理费,融创也是被允许可延期支付。

   为何这样做

  尽管外界质疑孙宏斌疯了,但融创中国股价的疯狂上涨表明,资本市场对于孙宏斌的这次收购,说了句OK。

  我们来回顾一下问题的本质:孙宏斌为什么不顾代价要买万达项目?

  一位业内人士对《国际金融报》记者表示,融创这次收购非常划算,可以说“赚大了”。

  该人士举例称,就拿万达的76家酒店来说,合计建筑面积324.9万平方米,代价335.95亿,100%股权。相当于约1万元/平方米,比绝大部分城市住宅单价还便宜!

  与此同时,万达指定银行借贷给融创296亿元,利率为4.75%。“这个价格也非常划算,实际上市场上开发商已很难拿到贷款了,296亿元等于13个文旅城的收购价格。”上述人士分析,实际上是万达全额贷款给融创去收购自己的13个文旅城,融创被占用的资金只有收购酒店的336亿元。

  这么大的便宜给孙宏斌占了,王首富傻了吗?

  至少目前来看,王健林出售万达城的行为,与他之前的宏伟计划是相矛盾。

  今年初,王健林在万达工作报告中还声称,到2025年,万达要在全球开业25家万达城,其中海外6家。

  如此高调地突进和勇退,却几乎发生在同一时段,其中到底发生了什么?

  “可以看得出,万达此次也是急于抛售资产换取流动性,才让融创得到了一个好的机会,且价格如此低廉。”该人士强调。

  “万达之所以主动贷款给融创,或有两方面考虑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,第一是此次收购金额较大,目的是为了让整个资产包可以一次性交割;第二是由于此类项目标的较大,通过万达主动性贷款,相当于为资产转让提供了担保,即融创收购此类项目实际上也承担了对万达的一部分债务责任。

  万达的资金之谜一直为大家所乐道。

  2016年万达商业从H股退市前最后一份年中报显示:万达商业目前的资产总值约为6947亿元,负债总额约5047亿元,负债率高达72.6%。这么高的负债率,一旦资金链断裂就会出现大麻烦。

  有观点认为,万达在获得631.7亿元的资金后,将直接使得其负债率下降5%,财务状况看起来就更“稳健”了。

  不过,外界将万达出售之举更多与商业地产回归A股扯上关系。目前,万达商业的IPO进程是“已反馈”,而能在年底之前成功上A,对万达来说,无疑是大好事。

  在严跃进看来,万达所以把自己喜欢的板块转让给融创,很重要的一个原因,就是回A股上市之路太不畅通。

  “在香港市场私有化以后,迟迟不能在A股上市,也在一定程度上加剧了万达的资金风险,负债率越来越高。”严跃进分析,在这样的情况下,只能做出忍痛割爱的行为。

  “被迫”的共识

  有观点认为,王健林、孙宏斌两位地产“大佬”可谓英雄所见略同。

  他们可能先后都意识到,中国的房地产不能再按照原来的疯狂玩法继续玩下去了,必须改变现状,改变的方式就是大举进入文旅产业,以文旅联动地产。

  略有不同的是,在文旅产业的大扩张中,万达走的是先重后轻的资产扩张路子;而融创则是轻重并举,一手收购乐视网,一手收购万达文旅项目,然后再实施文旅产业的大整合,包括轻重资产整合、线上线下整合、文旅和地产的整合。

  相关人士预计,融创此次买入万达的13个文旅项目后,长线大盘项目增多,业绩增长或更可持续。

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法律顾问:福建宏飞律师事务所 吴跃华 主任律师