闽商杂志-闽商网讯（陈丽媛）近几年，房企分拆物业上市的热潮不退，旭辉控股却反其道而行，并表永升生活服务。

为何在永升生活服务上市一多年以后，旭辉控股有此举动？

收购永升生活股份

6月28日，旭辉控股发布有关股份收购事项的关连交易。

公告显示，公司间接全资附属公司Spectron Enterprises Limited向 Elite Force Development Limited收购永升生活服务的股份，以及Elite Force就永升生活服务股份向Spectron委托投票权。截至本公告日期，由Spectron向Elite Force进行的股份收购事项已经完成。

据了解，在5月29日旭辉控股与永升生活服务就发布公告称，旭辉控股将并表升生活服务。

根据当时的公告，旭辉控股向林氏家族收购5%永升服务股票，代价为7.83亿港元，交易完成后，旭辉控股持有永升生活服务50.12%的投票权，并入集团财务报表。

永升生活服务成立于2002年，2018年12月在香港主板上市，全球发售前的股权架构是由林中、林峰、林伟三人组成的林氏家族通过Elite Force持有永升物业39.29%的股权，为最大单一股东。此时旭辉控股持有永升物业约29.46%的股权。

6月2日，永升生活服务公告称，通过与旭辉控股并表后形成共同体，实行旭辉+永升新品牌，品牌中文简称也由“永升服务”调整为“旭辉永升服务”。

物业公司近些年是市场上的“香饽饽”，特别是2020年新冠肺炎疫情的爆发，让物业管理板块股价持续上涨。据悉，从2020年初到6月3日，永升生活服务股价涨幅达到了139.8%，是A股和H股中26家物业股之最。

在上市后的一年多里，永升生活服务也保持着较好的发展态势。数据显示，去年永升生活服务营收为18.78亿元，较同期增长74.55%；净利润达2.49亿元，比上一年增长了148.36%；在管面积为65.2百万平方米，较2018年增长62.2%。

在这个时候，旭辉控股选择将永升生活服务并表，不论是降低负债比率，还是增加盈利和经常性收入，都大有裨益，可以说对旭辉控股自身的发展可以起到很好的推动作用。

旭辉控股称，“旭辉+永升”的联合品牌，会带来多方协同效应。

从规模转向效益

永升生活服务良好的发展离不开旭辉控股的“帮衬”。而旭辉控股去年以来在战略思维上也发生了很大的转变，在内部做了大变革，从以往的注重规模转向注重经营效益。

“拧毛巾，我们就在不断地拧毛巾。”旭辉控股董事局主席林中如是强调。

林中说：“早几年我们销售回款考核比重占大头；去年开始，利润、IRR，ROE等考核指标成为重点；今年旭辉控股的利润考核将占70%。”

显然，从旭辉控股2019年的成绩单上看，这个变革是可取的。

2019年，旭辉控股合同销售额达2006亿元，同比增长32%，跨过了两千亿的门槛，而距离上次跨过一千亿门槛的时间，仅仅过去了两年，2017年旭辉控股合同销售额为1040亿元。

数据显示，2019年全年，旭辉控股实现确认营业收入548亿元，同比增长29%；总利润90亿元，同比增长27%；核心归母净利润69亿元，同比增长25%；公司核心净利润率为12.6%。在毛利率方面，旭辉控股实现毛利率25.1%，同比增长0.1%；调整后毛利率30.0%。

旭辉控股CEO林峰直言，没有回款和利润的销售都是耍流氓。克而瑞研究中心报告也指出，销售回款率是衡量房企经营能力的重要指标，销售回款率越高，房企锁定利润的能力越强。而2019年旭辉控股的回款率仍保持高位达到92%，2018年和2017年这一数据分别为87%、85%。

林中表示，苍蝇蚊子都是肉，随着经营效率和营销能力的提升，估计公司在销售费用和管理方面还可以节省2%。

多元拿地能力再提升

林中曾在2019年全年业绩会上宣布，2020年将实现2300亿元的合约销售目标。

为了实现这一目标，就需要拿地扩大规模，资金流就显得特别重要，而永升生活服务或将为旭辉控股带来丰厚的收入和利润。中信建投研报表示，2020年永升生活服务有望为旭辉控股增厚收入29.6亿，增厚净利润3.7亿。

“得土储得天下”，这是地产业内的一句行话，但是拿地也是相当有风险的。因此，拿地的节奏、方式、质量都关乎着房企发展的命运。

林中认为，在行业利润持续摊薄的情况下，房企未来几年若要稳定毛利率，则承受的压力还很大，因此旭辉控股将通过提升多元化拿地能力等方式降低土地获取成本。

旭辉控股往往通过招拍挂、股权收购及旧城改造等渠道拿地，2019年公司多元化拿地发力，多元化拿地的比重占到三分之一，增至33%。而2020年前两个月又收购了9个新项目，金额为84亿元。林中表示，公司土地成本和销售售价比例有很大改善，土地成本明显降低，未来有望将多元化拿地占比提升到50%。

目前，旭辉控股的土地储备已快速辐射至长三角、珠三角、环渤海等重点区域，2015年—2019年的土地储备规模由1250万平方米大幅增长3倍至5070万平方米。

实际上，旭辉控股的大股东、管理层对公司价值都十分有信心。2019年全年，林氏家族多次增持旭辉股票，累计逾2亿港元。就在3月30日，林氏家族再次以5.25港元/股的价格对公司增持100万股，本次增持，也是进入2020年以来，林氏家族第二次增持公司股票。同日，林氏家族亦购买100万美元旭辉控股2025年到期美元债。

林中表示，疫情过后健康智能住宅、智慧人文社区的需求会越来越高，产品的功能空间需要进一步改善，以及新一代数字化办公和商业也会涌现。