他们可能先后都意识到，中国的房地产不能再按照原来的疯狂玩法继续玩下去了，必须改变现状，改变的方式就是大举进入文旅产业，以文旅联动地产。

　　最近地产界最大的事件，莫过于 “首富”王健林将万达旗下13个文旅项目和76家酒店一股脑全卖给了融创中国董事长孙宏斌。

　　交易金额近632亿元，创地产界并购金额新高。

　　其中一个细节惊到了许多人：王健林给融创一笔近296亿元的贷款来收购自家资产。

　　受此消息刺激，11日，融创中国股价大涨13.65%，报收16.82港元，市值大涨78.84亿港元，达656.5亿港元。

　　　四步收购法

　　对于这笔不菲的交易金额，大家要问了：融创的钱从哪儿来?融创收购万达资产意欲何为?7月11日的公告则一并回答了这两个问题。

　　融创先披露了此次交易的支付方式：

　　1、框架协议签署当日，融创房地产向万达商业支付25亿元作为定金;

　　2、2017年7月31日或之前，万达配合融创完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查，双方签署正式协议。协议签署后3日内，融创房地产累计支付至合作事项总价款的20%，即126.34亿元，这是第二笔付款;

　　3、正式协议签署后，万达开始准备转让过户前所需的手续，融创推动尽快取得股东在其股东大会的审批，并在90天内支付转让价款累计至335.95亿元，这是第三笔付款;

　　4、收到第三笔付款后5个工作日，万达通过指定银行向融创发放贷款296亿元，融创收到该贷款后2日内，向万达支付剩余295.75亿元，这是第四笔付款。

　　可以看出，王健林给了孙宏斌一个非常宽裕的付款期限和付款条件。去除中间的转手环节，实际上，在最后的第四步，是万达自己给自己295.75亿元。

　　香颂资本执行董事沈萌向记者分析，万达将给融创的这笔高达296亿元的三年期委托贷款，就是委托银行贷款，王健林把自己的钱交给银行，并贷给指定方孙宏斌，这个形式叫委托贷款，并不是仅仅告诉银行，让银行去放贷。

　　“像王健林这种卖方提供融资的收购方式是很平常的。”沈萌表示。

　　“而对于外界解读的万达贷款给融创购买自己的资产，实则是股权变债权的交易行为的说法，我并不认同。”沈萌向记者分析，卖方融资不应该被视为股权变债权，而是分期付款。

　　他说，卖方融资主要是卖方铁了心要卖，而选择的合适买方一时无法筹集足够的资金，同时外部融资也较为困难，另外买方也为了锁定自己的风险，将卖方部分资金捆绑在所卖资产上作担保。

　　在沈萌看来，对于20年内支付130亿元的管理费，融创也是被允许可延期支付。

　　　为何这样做

　　尽管外界质疑孙宏斌疯了，但融创中国股价的疯狂上涨表明，资本市场对于孙宏斌的这次收购，说了句OK。

　　我们来回顾一下问题的本质：孙宏斌为什么不顾代价要买万达项目?

　　一位业内人士对《国际金融报》记者表示，融创这次收购非常划算，可以说“赚大了”。

　　该人士举例称，就拿万达的76家酒店来说，合计建筑面积324.9万平方米，代价335.95亿，100%股权。相当于约1万元/平方米，比绝大部分城市住宅单价还便宜!

　　与此同时，万达指定银行借贷给融创296亿元，利率为4.75%。“这个价格也非常划算，实际上市场上开发商已很难拿到贷款了，296亿元等于13个文旅城的收购价格。”上述人士分析，实际上是万达全额贷款给融创去收购自己的13个文旅城，融创被占用的资金只有收购酒店的336亿元。

　　这么大的便宜给孙宏斌占了，王首富傻了吗?

　　至少目前来看，王健林出售万达城的行为，与他之前的宏伟计划是相矛盾。

　　今年初，王健林在万达工作报告中还声称，到2025年，万达要在全球开业25家万达城，其中海外6家。

　　如此高调地突进和勇退，却几乎发生在同一时段，其中到底发生了什么?

　　“可以看得出，万达此次也是急于抛售资产换取流动性，才让融创得到了一个好的机会，且价格如此低廉。”该人士强调。

　　“万达之所以主动贷款给融创，或有两方面考虑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，第一是此次收购金额较大，目的是为了让整个资产包可以一次性交割;第二是由于此类项目标的较大，通过万达主动性贷款，相当于为资产转让提供了担保，即融创收购此类项目实际上也承担了对万达的一部分债务责任。

　　万达的资金之谜一直为大家所乐道。

　　2016年万达商业从H股退市前最后一份年中报显示：万达商业目前的资产总值约为6947亿元，负债总额约5047亿元，负债率高达72.6%。这么高的负债率，一旦资金链断裂就会出现大麻烦。

　　有观点认为，万达在获得631.7亿元的资金后，将直接使得其负债率下降5%，财务状况看起来就更“稳健”了。

　　不过，外界将万达出售之举更多与商业地产回归A股扯上关系。目前，万达商业的IPO进程是“已反馈”，而能在年底之前成功上A，对万达来说，无疑是大好事。

　　在严跃进看来，万达所以把自己喜欢的板块转让给融创，很重要的一个原因，就是回A股上市之路太不畅通。

　　“在香港市场私有化以后，迟迟不能在A股上市，也在一定程度上加剧了万达的资金风险，负债率越来越高。”严跃进分析，在这样的情况下，只能做出忍痛割爱的行为。

　　“被迫”的共识

　　有观点认为，王健林、孙宏斌两位地产“大佬”可谓英雄所见略同。

　　他们可能先后都意识到，中国的房地产不能再按照原来的疯狂玩法继续玩下去了，必须改变现状，改变的方式就是大举进入文旅产业，以文旅联动地产。

　　略有不同的是，在文旅产业的大扩张中，万达走的是先重后轻的资产扩张路子;而融创则是轻重并举，一手收购乐视网，一手收购万达文旅项目，然后再实施文旅产业的大整合，包括轻重资产整合、线上线下整合、文旅和地产的整合。

　　相关人士预计，融创此次买入万达的13个文旅项目后，长线大盘项目增多，业绩增长或更可持续。