编者按：新年新气象，2017年之初，楼市终于朝着“正常”的方向迈进。作为去年楼市上涨的急先锋，北京、上海、深圳都曾经出现过让市场窒息的“跳涨”行情，一线城市阵营中只有广州显得相对温和。回顾去年第三季度，当购房者看着价格的攀升而逐步陷入绝望之际，所幸10月初的调控政策让沸腾的市场戛然而止。两个月之后，牛头终于被“摁”住，楼市的降温让中国房地产市场步入新一轮周期。

　　北京：新的博弈

　　1月第一个星期，北京，雾霾，江静(化名)只能戴着口罩坐着地铁来回奔波，虽然雾霾一度“爆表”，但令她高兴的是，房子终于签下来了。

　　2016年9月，刚生完孩子的她正式加入“换房大军”，将位于南六环郊区的两居室挂在房产中介网站上出售，“变现”后再购入东城区的学区房，以备女儿将来上学用。但房子挂牌之后随即遭遇了史上又一次严厉的调控，致使交易比她的预期推迟了许久。

　　9月30日，俗称“9·30新政”的房地产调控政策靴子落下，如同镇静剂，注入了沸腾的北京楼市。多位房地产经纪人告诉第一财经记者，随后的10月，二手房带看量明显下降，购房者陷入观望。

　　江静的感受更加直接，她告诉第一财经记者，由于新政后来看房的人明显减少，加上自己着急套现，她最终决定降价10万元，以265万元总价卖出了自己的房子。同时，在买房过程中，她的感受是，接近春节，看房的人增多，带有学区、配套资源较好的房源业主转入惜售，导致市场上房源有限，因此价格难以松动。以她上周签下的学区房为例，该房源所处的片区并非一线学区，单价仍超过了7万元/平方米，环比既无暴涨，也未下跌。

　　这是“后新政时代”北京楼市新的稳定与分化局面：一方面房价与成交趋向稳定，一方面资源差、地段偏的房源价格松动下挫，有学区、资质好的房源供给有限、价格趋稳。

　　这一切，与刚过去的2016年的“高温”形成鲜明对比。亚豪君岳会提供给本报的统计数据显示，2016年度(截至12月26日)，北京商品住宅(不含保障房和自住房)共成交了11.3万套，成交面积1146.63万平方米，同比分别增加50%、38%，同时这一成交量也创造了近4年的新高。价格方面，同期北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价达到34638元/平方米，相比2015年同期上涨17%。

　　关于去年楼市走热的原因，较为普遍的理解是，与货币政策及土地供量有关。房地产服务运营商戴德梁行1月5日提供给本报的整理数据显示，北京土地供应持续递减，2015年北京住宅用地成交50宗，2016年则大幅下降，仅成交15宗。“9·30新政”后，为平抑价格，北京集中释放8宗住宅类用地。2016年住宅类土地成交楼面地价平均为23886元/平方米，同比上涨43.3%。

　　好在调控政策及时出台，从月度成交量来看，全国性的房地产调控已经成功遏制了成交的昂扬走势。亚豪君岳会的研究报告称，2016年前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30新政”之后的3个月，月均成交则降至7221套。

　　刚过去的2016年，房企颇为焦虑。去化良好让开发商“手握重金”，与此同时，重点城市土地市场的供应却极度紧张。土地市场供需的巨大缺口下，每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”，北京甚至出现了众多房企拼抢“全自持地块”的现象。未来，这些地块如何运营、盈利尚是未知。不仅如此，过去1~2年间入市的高价地块，未来必然面临集中供应下的激烈竞争。对此，鲁能旗下的钓鱼台美高梅别墅项目负责人对第一财经记者分析，未来北京高端市场竞争无疑将十分激烈，决定这些项目市场地位的关键因素还是地段与服务。

　　针对2017年的北京楼市走势，戴德梁行北中国区研究部主管魏东日前对第一财经记者预计，2017年在去资产泡沫化的大方针下，北京的土地供应将会比2016年明显增多。亚豪机构市场总监郭毅也对第一财经记者分析，楼市调控对于北京购房者的市场预期产生了一定制约，并且在土地方面，进一步增加的保障性住房，也可用以对冲整体市场价格水平。在郭毅看来，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。

　　上海：楼市初“冬”

　　最近，家住浦东唐镇的李澜君(化名)深刻感受到了楼市的“冬季”。她的房子(毕加索小镇)是学区房，对口的是东方幼儿园和福山外国语小学，周围的房子都是别墅，由于学区房优势她的房子几乎是不愁买的。

　　“去年上半年我们小区的房源出来几乎很少，一旦出来以后几乎立马成交。但是我最近挂出房子已经一个月了，可是真正来看房的只有3对，看房的房子明显少了，大家观望情绪非常严重。”李澜君说。

　　李澜君原本打算卖掉自己这套刚需房然后换一套更好的房子，满足自己的改善需求，但是自己的房子却迟迟无法出售，因此换房计划只能搁浅。

　　事实上，上海楼市从2016年第四季度开始了降温之路。以二手房交易为例，根据上海中原地产数据显示，2016年12月二手房成交数量为13580套，而在2016年1月二手房成交数量为44486套。2016年8月，二手房成交数量一度增加到56504套，而到了2016年第四季度月均成交额都不足2万套。

　　第一财经记者随机走访上海多家中介门店发现，与昔日熙熙攘攘的场景不同，很多门店都门可罗雀，除了一群中介业务人员，并没有购房者。

　　李澜君也感受到了这样的寒意，作为一个房东，她也是一个购房者。“之前如果有机会总是想换房，还是担心未来价格上涨。现在市场不断降温，自己换房也没有那么迫切了。”李澜君告诉第一财经记者。

　　在二手房交易降温的同时，一手房交易并没有更好。

　　来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2016年12月，上海商品住宅成交面积为64.87万平方米，环比上月上涨7.50%，比去年同期水平下跌65.61%;成交均价为40479元/平方米，环比上月下跌12.60%，比去年同期水平上涨了20.27%。

　　事实上，自今年下半年“沪六条”政策出台后，上海楼市投资客退离，新增客户受到制约。同时，政策对改善型客户影响较大，违规银行、中介及开发商也受到管制，市场不断开始降温。

　　记者从业内反馈的声音发现，无论是开发商和购房者，都对2017年保持谨慎态度。“担心销售业绩和价格出现反弹，大家并没有去年那么乐观。”

　　2017年开端，上海楼市延续了上一年底的冷清。据上海中原地产数据显示，上周(1.2-1.8)新建商品住成交面积9.3万平方米，环比减少46.7%。尤其是双休日，单日只成交1.6万平方米，甚至还不及平时交易量。

　　从整体格局来看，延续近期刚需占主流的格局。区域上青浦、南汇等远郊区域得益于前期刚需项目投放，成交上还有惯性延续，因此排名还继续靠前。不过随着集中签约高峰过后，交易量也出现下挫。比如青浦上周只成交1.7万平方米，环比减少32%。而嘉定最为明显，当期成交1.3万平方米，环比减少60.6%。而改善盘源比较集中的浦东则跌出前5。

　　“前期成交消耗部分购买力，上周起步特别清淡。市场情绪已经有效控制住，目前土地拍卖两幅地块溢价都不高，市场预期不断回调。上海中原地产市场分析师卢文曦说。

　　就在日前，上海市住房和城乡建设管理委员会于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。对此，市场更是认为这是上海对于楼市的进一步规范和调控，楼市未来将保持平稳和理性。