去年我国房地产完成投资额9.5万亿元，继续保持增长。但投资增速却创了1998年有统计数据以来的新低，仅为10.49%。今年是全面深化改革的关键年和全面完成“十二五”规划的收官年，房地产投资关系到经济的稳定运行和健康发展。预计今年房地产投资增速将缓于去年，而去库存和结构调整则是房地产业今年不可或缺的必修课。

    刘鹏

    适龄人口规模基本触顶，未来投资增速将低于以往水平

    目前房地产整体需求规模已基本达到顶峰，刚需适龄人口规模将要触顶，改善性需求适龄人口规模持续下滑，投资性需求动力不足，预计未来投资增速将保持相对较低水平。

    房地产具有消费品和投资品双重属性，从需求结构来看，大致可以分为刚性需求、改善性需求和投资性需求。刚性需求和改善性需求主要用于自住，体现消费品属性，主要涉及人口、收入和利率等因素。投资性需求主要用于投资，依靠租金和房地产增值获得收益，主要涉及投资成本和机会成本等因素。

    总体来看，刚需和改善性需求是房地产作为消费品的基本需求，具有“托底”作用，受制于短期内人口数量和结构的稳定性以及收入预算的约束性，弹性相对较小；投资性需求是房地产作为投资品的金融需求，房地产交易的活跃程度和价格空间很大程度上受到这一需求的“推波助澜”。

    从刚需和改善性需求来看，刚需人口年龄基本在25-35岁之间，置业动机大致分为四类：毕业立业、准结婚族、新婚族和生子家庭；改善性需求年龄基本在35-50岁之间，是购房者对原有住宅面积、配套、地段等需求改变，原有住房已经无法满足日益增长的生活品质需求。

    按照目前我国人口增长的趋势来推断，25-35岁人口将在2016年-2017年达到2.52-2.53亿的顶峰，2015年已基本接近增长的尾声。36-50岁人口在2015年的规模为3.46亿，已经处于下降趋势，改善性需求的人口支撑正在逐渐减弱。

    从投资性需求来看，相关政策在过去几年打压房地产投机的同时也抑制了一部分合理的投资需求，现在房价上涨趋势较弱，房地产投资预期收益率偏低，吸引力有所降低。同时，随着理财、信托等金融产品回报率的上升以及资本市场的活跃，投资房地产的机会成本加大，分流了资金，削弱了部分投资性需求。

    从日本和美国的经验来看，经济高增长过后，房地产投资增速往往都保持10%以内。当前我国房地产存量已超过6亿平方米，按照当前的销售速度，仅消化库存就需要至少6个月以上，大大高于2013年的4.5个月和2012年的3.9个月。

    尽管刚需和改善需求依然巨大，但人口规模已呈现下降趋势，对房地产价格和交易的支撑力度正在减弱。同时，对房地产价格和交易影响较大的投资性需求整体偏弱。房地产投资缺乏强劲的需求动力支持，在不出现大规模刺激政策的前提下，增速预计不会超过去年。

    从房地产投资构成看今年房地产投资增速或降至6.2～11.7%

    一个较为直接的逻辑是通过对房地产投资本身的构成进行分解，采用情景分析法进行预测模拟。

    房地产投资主要两部分构成，一是包括建筑工程和安装工程在内的房屋施工投资，二是土地购置费用。房屋施工投资总额受到当年施工面积和单位施工面积投资额的影响。单位施工面积投资额主要受原材料成本和人力成本上涨的推动，短期内的变动较为稳定。

    当年施工面积=上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工面积，由于上年施工面积和上年竣工面积都属于历史数据，因此，当年房地产开发投资增速就主要受到新开工面积增长率、单位施工面积投资额和土地购置费用增长率的影响。