闽商杂志-闽商网讯（洪翠同）又一家闽系房地产开发商要上市了。

3月25日晚间，港交所披露了金辉控股(集团)有限公司（Radiance Holdings (Group) Company Limited，以下简称“金辉控股”）招股书，农银国际、中信里昂证券、海通国际三家为此IPO的联席保荐人。

说起闽系地产金辉，外界并不陌生，金辉控股由闽系大佬林定强于1996年在福建福州创立，2009年总部迁往北京，多年来，金辉控股发展成为一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓著的大型地产开发商，专注于为首置和首改客户提供优质的住宅物业。

业绩稳健增长

3月18日，中国房地产业协会发布“2020中国房地产开发企业500强”，金辉控股位列榜单第36名；3月17日，中国指数研究院发布“中国房地产开发商前百强”，金辉控股位列第37名，作为榜单前40强，金辉控股和祥生是唯二两家未上市的房地产企业。

房地产研究机构克而瑞的数据显示，2017年至2019年，金辉控股的全口径销售金额分别为445.1亿元、746.8亿元及888.6亿元，分别位列房企销售榜单42、41和40位，三年来金辉控股的销售额一直保持持续稳健的增长，2019年888.6亿元的销售额距离千亿的目标仅有一步之遥，金辉控股成为千亿房企指日可待。

销售额的增长自然带动营收和净利润稳步增长。

金辉控股向港交所递交的招股书显示，2017年—2019年三年里，其经营业务收益分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元，复合年增长率约48.5%。而在2017年至2019年，金辉控股分别录得净利润22.2亿元、23.0亿元及26.9亿元，复合年增长率10%。

从收入组成来看，住宅开发贡献了绝大部分营收，2019年金辉控股的住宅收入达到242亿，占据总营收的93.2%。

值得一提的是，为将资源主要投入房地产开发及商业运营，金辉控股于去年底剥离物业管理业务。

据了解，2019年12月份，金辉控股已先后通过系列重组动作，将北京金辉锦江公司全部股权转让给了福州金惠物业，后者为金辉实控人林定强夫妇控股的物业管理公司。

该项重组交易已在2019年底完成，也就是说，2020年开始，物业管理业务的收益不会再并入金辉控股的收益中。

近些年众多房企将物业服务拆分上市,包括同为闽系地产的宝龙和正荣，去年12月，宝龙旗下的物业宝龙商业正式在港交所上市，正荣旗下的物业正荣服务也于1月正式向港交所递交招股书，金辉却在地产主营业务申请IPO的前夕决定将物业服务剥离，不得不让人猜想，或许金辉也在为未来物业管理业务分拆上市做准备。

进驻30城

金辉集团董事长林定强

金辉控股强劲的业绩表现离不开土地储备的支撑。

招股书显示，金辉控股的业务主要聚焦于长三角、环渤海、华南、西南、西北等中国五大经济发展势头强劲的区域。截止2019年末，金辉控股已进驻了北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、石家庄等30个城市，并且在上述多个城市中进入销售十强。

招股书透露，截至2019年年底，金辉控股共有144个物业开发项目，其中包含由金辉控股旗下子公司开发的102个项目以及由金辉控股的合营及联营公司开发的42个项目。

截至2019年12月31日，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.4399万平方米，其中包括合营及联营项目共307.44万平方米位于长三角，占总土地储备的11.5%。位于西南和西北的土地储备分别为768.42和735.08万平方米，合计逾1500万平方米，占总土地储备的56.4%。

从土地储备的城市能级看，金辉控股重点布局二线城市及核心三线城市，其权益土地储备量占集团土地总权益储备量的93.4%。

信用较好

房地产行业是一个资金密集型行业，为了扩张以及缓解资金压力，融资是至关重要的，特别是低成本的融资。

作为一家非上市房企，金辉控股主要融资渠道除了银行借款、公司债券、资产抵押证券、信托融资等资本市场融资工具，还在境外发行优先票据。

招股书披露，截至2019年12月31日，金辉控股获得的银行及其他金融机构的授信额度约为人民币1084亿元，未使用的授信额度约642.37亿元。

此外，金辉控股还打通了境外美元债融资渠道，去年10月，金辉控股成功发行了首笔境外美元债，发行规模2.5亿美元，期限为2年。2020年1月，金辉控股发行第二笔规模为3亿元美元的优先票据。

招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日，金辉控股的借款总额，包括计息银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券分别为340.27亿元、431.68亿元以及490.71亿元，同期的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。截至2019年底，金辉集团即期负债总额192.26亿元，以金辉控股2019年底账上的现金及现金等价物92.18亿元及888.6亿元的销售额还是可以覆盖的，流动性风险不大。

众所周知，负债率较高是房地产行业普遍存在的现象，根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，125家上市房企的净负债率均值为92.52%。而根据招股书中显示，2017-2019年度金辉控股资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%，基本保持平稳、低于行业平均值，整体保持良性势头。

基于稳健的财务基础，多家国内外评级机构给予金辉控股较高的主体信用评级，自2017年起，联合信用评级有限公司连续三年给予金辉控股主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定，国际知名评级机构标普给予金辉集团长期主体信用评级“B”，评级展望为“正面”。

关于未来发展和募集资金使用，金辉控股在招股书中提到，未来可能继续进入国际及国内资本市场，以使融资来源多元化，确保营运资金充足并支持未来的业务扩张。同时表示，此次赴港上市所募得的资金将主要用于现有项目拨资、部分偿还项目开发的部分现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。

另外，金辉控股称新冠肺炎疫情不会对物业发展及销售产生重大影响，目前，金辉控股位于湖北省以外的物业项目已逐步恢复正常。

房地产咨询机构仲量联行称，新冠肺炎疫情爆发后，在政府减税、加大投资、增加货币发行量等财政和货币的双重激励下，虽然有减轻疫情对于经济上的负面影响，但是短期内疫情仍然抑制了房地产住宅需求及预售的消费，整体房地产市场仍会承受较大压力。