房地产企业真是“藏龙卧虎”。

经历三年分拆物业上市潮，赴港上市的物业公司依然络绎不绝。2020年跨年之际，最亮眼的非正荣服务莫属。

头戴“正荣”桂冠，背靠千亿房企正荣地产，“养在深闺”的正荣服务已经有逾15年的历史。不仅资历够老，公司行业排名也位列百强第22位。

行业实力一流，不过正荣服务的盈利能力和业务发展仍是市场关注重点。公司自身有何看点？

打响物业服务企业上市第一枪

2020年元旦刚过，正荣服务就向港交所递交招股书。也让市场认识到这家资历已经很深，但却在资本市场崭露头角的物业服务公司。

正荣服务是2000年设立，创始人欧宗荣同时也是著名的房地产开发公司正荣集团的老板。

经历19年的发展，如今正荣服务发展稳定。总部在上海，业务多集中在长江三角洲、海峡两岸、中西部地区及环渤海四个地区，发展前景良好。

截至2019年9月30日，公司在34个城市拥有136个在管项目，在管项目总建筑面积约为2100万平方米。

公司毫不避讳表示，与正荣地产建立的长期合作关系，为正荣服务带来显著的增长机会。

正荣地产以开发中高端地产为主，在中指院2019年房地产百强排名中位列第19位。2018年正荣地产销售额首次过千亿，2019年更是达到1307亿元。

作为中国地产第一集团军，正荣地产土地储备也十分丰富。截至2019年6月30日，其总土地储备约为2630万平方米，并在全国29个城市拥有167个住宅及非住宅项目。

正荣服务已经与正荣地产建立长期合作关系，通过招投标方式获取正荣地产开发的住宅物业，为其提供配套的精品物业服务。

头戴“正荣”桂冠，也让正荣服务打开市场知名度，在拓展第三方开发商开发的物业上有较大优势，并取得一定业绩。

2017年，公司第三方拓展刚刚起步，就在年底达成220万平方米。到了2019年9月30日，第三方在管物业总建筑面积增至1090万平方米。

公司为何高营收、低利润？

在管面积是衡量一家物业服务公司综合实力的关键指标。这就好比地主家的田地，只有了天地更多，你的可耕种资源才越多，收获也才越大。

物业企业拿到了一个小区的服务权，为小区居民提供尽职尽责的服务，并获得物业费作为回报。

提供服务，并且是基本意义上的服务，清洁、安全等，这些在当下的中国成本并不算高。

由此，很多人认为，物业服务是一个“一本万利”的行业。持续稳定的现金流，精打细算的成本开支，固定可期的净利润。

但很多物业服务公司自己人都在抱屈，说物业苦、累，利润薄。那么物业服务到底赚不赚钱？

以正荣服务为例，2017-2018年，公司分别收益2.73亿元、4.56亿元。2019年前9月收益约为5.17亿元。

而净利润方面，上述年份则分别约为2030万元、3952万元、7426万元。

相较于过亿的营收，这个净利润水平并不高。那么巨额的中间利润被谁吃掉了呢？

物业服务公司是一个轻资产行业，经营结构简单，销售成本占去营收大头。2017-2018年，公司销售成本分别约为2.02亿元、3.35亿元、3.44亿元。

为何物业服务公司的销售成本这么高?

正荣服务招股书显示，人工成本占去销售成本绝大部分。

2017-2018年，正荣服务人工成本分别约为1.46亿元、2.23亿元。2019年前9个月为2.24亿元，别分占销售成本72.8%、66.4%、65.0%。

结合我们身边的小区、商场等物业服务公司看，虽然物业服务公司是劳动密集型企业，但大部分从业者都是年龄偏大的大叔、大妈，工资一般都不高。

且一般物业企业会降保洁、保安、景观美化等业务再进行外包，所以你在园区看到的员工还不一定是物业的。

恰巧正荣服务销售成本中也有一部分委外费用，这就是给外包公司的钱。2018年这部分费用为3454万元，仅占销售成本比重14.7%。

不管怎样，整体销售成本偏高，还是拉低了正荣服务的毛利率。2017年和2018年毛利率在26%左右，2019年出现好转，前9个月毛利率为33.4%。

这个毛利率水平，与在港交所已经上市家物业服务公司相比，并不占优势。

Wind数据显示，截至2020年1月15日，港交所已经上市物业服务公司达24家，加权平均毛利率在2017年和2018年都在30%左右。

这个超过30%的毛利率告诉我们，物业服务行业其实是一个很赚钱的行业。只不过正荣服务如果想赶超这些同行仍需要加把劲。

曾靠并购做大规模，有商誉减值隐忧

为了拓展第三方业务，正荣服务曾经靠收购来快速达成目的。2017年公司看中江苏爱涛这个标的企业。

江苏爱涛成立于2001年，主要从事政府类项目、公共设施类项目物业管理服务。

收购江苏爱涛，既可以达到快速拓展第三方业务目的，还可以将现有住宅类服务项目，扩展至政府类、公共设施类。

2017年正荣服务花费2000万现金收购江苏爱涛，产生1950万元商誉，占同年底总资产的2.7%。

同样的业务拓展理由，正荣服务又于2019年，以7000万元现金代价收购江苏苏铁70%股权，产生4000万元商誉值，占截至2019年9月30日公司总资产的4%。

这些因为高溢价收购产生的商誉，存在减值风险。倘若数年后发现该溢价不合理时，上市公司就有可能做减值计提，这对公司业绩、股东利益损害。

同样道理，正荣服务未来能否在从所购资产中产生现金流，取决于公司能否实现预期目标、潜在利益或其他增加收益机会，以及公司能否有效整合其业务运营。

倘若不能成功实现上述目标，未来或会面临商誉减值亏损，进而可能会对公司财务状况和经营业绩造成不利影响。

作者|李莹