随着国际、国内楼市政策的调整，海外地产投资近来出现新的变化。那么该如何应对?日前，在复旦紫卿论坛2017海外地产投资峰会上，各位行业人士就此给出了自己的判断和说法。

　　未来需求力度不小

　　在资产配置全球化已经逐渐成为趋势的大背景下，投资海外房产的需求在未来一段时间里还会保持较为旺盛的态势。

　　国内不动产占整个家庭资产比重过高，已经成为当前高净值人士普遍面临的问题，因此适度分散投资是这部分人群必须认真思考的问题。德裕世家创始人张咏分析指出，一方面国人喜欢买房，但另一方面在国内的不动产投资比重却过大，因此存在“走出去”的内在需求。同时，随着国内土地价格的上升，乃至中国汇率受压的趋势，未来海外置业还是会出现增加的趋势。

　　而与海外国家相比，我国高净值家庭资产配置调整空间不小。诺亚香港副总裁施顺成表示，在全球化背景下，海外每个国家的高净值家庭都存在不同程度布局国外的做法，如美国人大概有10%投到本土以外，欧洲国家投到欧盟的占20%～30%，相比来说中国投资国外资产的比例还处在非常低的个位数水平，所以市场需求非常大。

　　也有财富管理机构表示，国内高净值人士投资海外房产的需求真实存在，而这也成为这类机构迫切需要找准方向的一个领域。中金公司家族财富办公室是国内最早开始从事财务管理的机构，目前已经累积了接近5万人的客户群体，资产管理规模约6000亿元。中金公司家族财富办公室董事总经理李强透露，因客户强烈要求，他们最近也开始考虑配置海外房地产。

　　也正是受到投资需求的推动，国内知名开发商选择主动“走出国门”，在海外开发项目来满足新的市场需求。如万科、绿地、万达、碧桂园、泰禾集团等都已布局海外，并开发出各种类型的产品，满足不同的需求。如碧桂园在马来西亚造城，主要满足国内度假、养老型需求。而泰禾集团则在英国伦敦打造了一个售价高达50万～70万元人民币/平方米的高端项目，主要针对国内高端客户的置业需求。

　　投资方式多样化

　　据了解，目前海外房产投资形式上已经发生了一些变化，除了自己购房之外，还可以通过其他方式达到投资目的。

　　本刊不动产研究中心了解到，海外房产基金已经成为一种不错的选择。据了解，智裕创赢基金于2014年成立，重点从事美国公寓房的买入、持有，截至目前总共投了6个项目，参与的公寓多达500多套。第一个项目退出，平均年化投资收益约25%。

　　通过基金投资海外房产，可使得投资更有保障。智裕创赢董事长王中江介绍说，通过基金的方式投资美国楼市，能够获得专业团队的支持，使得投资安全性大大提高。比如在购买之前，可以通过专业团队进行全方位的调查，从而把投资风险降到最低。

　　此外，可供选择的产品也更为丰富。除了传统的公寓、别墅之外，目前还出现了诸如学生公寓、温泉酒店等产品，成为新的投资选择。据海众投资执行总裁谭尚轩介绍，虽然美国学生公寓成交量只占美国所有资产类型的5%左右，但在2016年它的增长率非常快，增长幅度高达150%，由此吸引到一些中国险资在内的大金主的关注。此外，也有业内人士透露，日本目前也有不少温泉酒店受到国内买家关注，大都被开发为旅游地产。

　　当然，对于投资目的地而言，主要还是美国、澳大利亚、加拿大以及欧洲国家等。业内人士介绍说，美国因为移民、子女留学等需求，一直是最受国内高净值人士关注的国家。其中，纽约、洛杉矶等是热门城市，而东部及中西部低房价城市如休斯顿、奥兰多等，也开始受到国内投资者关注。

　　加拿大的多伦多市也成为房产投资乐土。据了解，在2017年1月份，多伦多市房价大幅上涨22%，可谓是人气爆棚。有业内人士分析指出，多伦多地区每年有将近30万的移民，产生了将近3万套的市场需求，但从近5年内土地供应情况来看，无法满足现有市场需求。而从另一个方面来看，去年自由党上台，吸引了很多中国企业和个人去投资，更是加剧了供需矛盾，因此导致房价在近期出现大涨。

　　除了美国、澳大利亚、加拿大等国家之外，欧洲部分国家楼市也颇受国内高净值人士关注，其中最受关注的国家是英国。英国Winkworth有关人士表示，自去年年中英国公投脱欧之后，由于汇率下跌和房价下跌，英国投资吸引力进一步提高。汇率的变化使得投资者获得了汇差收益，如英镑兑人民币汇率下降了15%左右，同时，伦敦二手房价格在脱欧之后下降了15%左右，这相当于现阶段购入伦敦房产，享受到了30%的优惠。

　　而对于亚洲地区来说，日本楼市值得关注。日本大都控股不动产事业部大中华区董事总经理宗小春表示，日本房地产流通性较好，目前排名仅次于美国而居全球第二，这为国内投资者所看重。还有一个是投资人财务上看重的因素，就是房地产政策的完善性，它是成熟的楼市，法律制度完善。此外，日本物业长期投资回报较为理想，如目前上海的办公楼租金回报不到4%，而在东京同类型的办公楼却达到了6%～7%。

　　资金外出监管趋严

　　不过投资海外房产目前也出现了新的变化，比如资金监管趋严，以及中国加入多边信息交换机制之后，投资者需对涉税负担的重视。

　　从大的环境来看，目前我们正面临着资金监管趋严的趋势。就在此前不久，国家外汇管理局提到，个人购汇存在漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易(比如海外购房和投资等)。这被解读为外汇监管加强，个人换汇不能够用来境外买房。

　　对于资金审查力度的加大，使得资金外出的流畅性降低，也在一定程度上对投资海外资产产生了一定的影响。国浩律师事务所合伙人邹菁表示，外汇监管政策出现了变化，从以前的事后监管转到事前监管，同时还加强了资金的真实性审查。

　　此外，中国加入多边信息交换机制CRS之后，对于高净值人士来说也需对涉税负担进一步重视。据了解，CRS全称The CommonReporting Standard——统一报告标准，是《多边税收征管互助公约》的税收情报自动交换的标准。统一报告标准的主要内容是金融机构自动向本国税务机关报告外国纳税居民信息，然后再由税务机关交换到居民国税务机关。这对于主要财产在中国，又移民到新的国家的人士来说，就意味着在中国内地的资产会通过金融机构毫无保留地透露给新移民国家，所以涉税负担要重视。